最近，負(fù)責(zé)酒店營銷業(yè)務(wù)的張凱很忙。張是上海銳思特酒店管理有限公司副總裁，在接下來一兩個月時間里，銳思特在溫州市區(qū)至少要新開2家分店。

　　張凱的忙，在一定程度上是同行競爭所“逼”：格林豪泰、莫泰168、如家、速8等外來品牌經(jīng)濟(jì)型酒店，要進(jìn)入溫州圈地，乃至在市中心搶地盤，另外擁有溫州地區(qū)錦江之星代理權(quán)及99旅館的新丁香控股，也在加速攻城掠地。

　　眼下，適合于經(jīng)濟(jì)型酒店的物業(yè)已變成稀缺資源，溫州各大外來及本土品牌經(jīng)濟(jì)型酒店紛紛通過并購、合作、加盟等方式進(jìn)行整合，在新一輪發(fā)展過程中，經(jīng)濟(jì)型酒店謀變的姿態(tài)愈加豐富生動。

　　“營銷”新模式

　　物業(yè)稀缺，品牌經(jīng)濟(jì)型酒店可以借道中小賓館與酒店進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展，但是另一項瓶頸又呈現(xiàn)在面前，就是投資成本在逐年快速增長。“現(xiàn)在物業(yè)與裝修成本比我們?nèi)�年前開出第一家店時，高出了不少，”張凱表示。據(jù)了解，目前以租賃方式發(fā)展一家八九十個客房的經(jīng)濟(jì)型酒店，首期投入一般可能在六七百萬元，而幾年前不會超過500萬元。

　　物業(yè)費(fèi)用、裝修成本等前期投入資金的增加，直接導(dǎo)致品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期拉長。“前兩年投資一家經(jīng)濟(jì)型酒店，回收期一般在一年半到兩年，現(xiàn)在已增加到兩年半到三年時間，”張凱坦言。據(jù)溫州市飯店與餐飲行業(yè)協(xié)會的相關(guān)人士觀察，目前能在3年左右回收投資的品牌經(jīng)濟(jì)型酒店已稱得上好的一類，部分業(yè)績表現(xiàn)一般的門店，投資回收期可能長達(dá)5年，甚至更久。

　　隨著品牌經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量的不斷擴(kuò)張，業(yè)內(nèi)人士指出，“溫州特色”的市場現(xiàn)狀，將成為品牌經(jīng)濟(jì)型酒店在溫州市區(qū)生存的另一個瓶頸。畢竟，溫州不是一個旅游城市與商務(wù)活動較多的地方，賓館與酒店的入住率，業(yè)內(nèi)人士估計有7成左右是由本地顧客貢獻(xiàn)的。

　　有品牌經(jīng)濟(jì)型酒店管理層指出，正是因本地人入住較多，導(dǎo)致酒店的設(shè)備比接待商務(wù)人士入住更容易折舊。這在一定程度上也增加了酒店成本�！拔覀兠總�店都要投資年營業(yè)額的1%～2%，對酒店進(jìn)行維保，”張凱透露。

　　此外，當(dāng)各個品牌經(jīng)濟(jì)型酒店集中扎堆溫州市區(qū)后，面對面的競爭也會出現(xiàn)，導(dǎo)致爭奪客源的現(xiàn)象。像銳思特，目前與莫泰168、錦江之星已有較近距離的門店。據(jù)記者了解，溫州幾個經(jīng)濟(jì)型酒店的營銷渠道，尚非常簡單，除了與各個公司簽訂協(xié)議客戶外，就是通過設(shè)置網(wǎng)站與400免費(fèi)電話訂房。 “我們不與攜程等服務(wù)商合作，成本太高，訂一個房間都要幾十元中介費(fèi)，而我們總房價也不到200元，”一品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的高層表示。

　　對此，部分經(jīng)濟(jì)型酒店在擴(kuò)張的同時已開始尋找突圍之道，99旅館一位中層透露：“除了400電話及網(wǎng)站訂房外，我們還針對3G業(yè)務(wù)的開通，手機(jī)上網(wǎng)速度加快這一點(diǎn)，在4月份推出手機(jī)上網(wǎng)訂房。接下來，我們還會推出短信預(yù)訂房間�！�

　　“圈地”新運(yùn)動

　　“你所撥打的用戶已停機(jī)保號。”上周，市區(qū)陳先生想給來溫州游玩的朋友預(yù)訂溫州中僑賓館的房間，一連撥打了幾次均是如此回音�！爸袃S賓館將變成莫泰168了，目前正在改造中，所以電話都辦理了停機(jī)保號，”溫州達(dá)得利集團(tuán)辦公室主任楊國勝解釋道。溫州達(dá)得利集團(tuán)是中僑賓館的投資方。

　　楊國勝透露，中僑賓館變身莫泰168是一個多月前談妥的，中僑于5月初停業(yè)開始改造，預(yù)計在今年國慶節(jié)前以莫泰168的身份重新對外營業(yè)。 “雙方以合作的形式經(jīng)營酒店，不是莫泰168收購中僑�！睋�(jù)了解，雙方合作期限為8年，中僑賓館以物業(yè)入資，莫泰168則首期計劃出資600萬元，作為改造物業(yè)的費(fèi)用及支付達(dá)得利管理費(fèi)用。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)初對中僑賓館感興趣的還有如家等知名經(jīng)濟(jì)型酒店�！坝捎谥袃S方要價600萬元太高，且是合作的形式，大部分有意向的經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)成本回收核算，最終放棄�！倍�莫泰168仍選擇了中僑賓館合作，一個重要原因是其要加快在溫州市區(qū)布點(diǎn)，苦于物業(yè)稀缺，久久找不到地。此前，其在距溫州機(jī)場15分鐘車程的龍灣永寧路已開出一家門店。

　　作為目前溫州門店最多的經(jīng)濟(jì)型酒店上海銳思特酒店管理有限公司，也不甘落后，得知市區(qū)南站附近的長運(yùn)賓館要轉(zhuǎn)手，果敢接手，其在長運(yùn)賓館附近黎明路上已有兩家門店，相距僅一兩百米。兩三個月前，上海銳思特酒店管理有限公司了解到橋兒頭花環(huán)路口一不知名賓館及周邊物業(yè)要租賃，也是快速出手，雖然該物業(yè)有兩個樓層只適合于做餐飲，但是銳思特方面還是花了200多萬元的年租金租下所有物業(yè)�！澳掀值晡覀冇媱澰诒驹孪卵�開業(yè)，長運(yùn)店也會在近期改造完工，”張凱透露。

　　誕生于銳思特之后的另一個溫州本土經(jīng)濟(jì)型酒店99旅館，以及外來品牌格林豪泰，也在加快速度在市區(qū)布點(diǎn)。前者要在火車站附近開出市區(qū)第三家門店，后者已悄悄在小南門布點(diǎn)，并將于本月底對外營業(yè)。

　　“突圍”新路線

　　與99旅館拓寬訂房渠道不同的是，銳思特在運(yùn)營模式上進(jìn)行了更深層次的整合，這一方面，在其裝修進(jìn)入尾聲階段的南浦店已有體現(xiàn)。記者注意到，銳思特南浦店在大堂設(shè)置有多幅汽車廣告位。據(jù)稱，目前已有溫州本地車商對銳思特的廣告位感興趣。

　　同時，銳思特還在南浦店進(jìn)行了另一項嘗試，將餐飲品牌整合到自己酒店的樓下。當(dāng)時，銳思特在洽談物業(yè)時，看到南浦店兩個不太適合于開發(fā)成客房的樓層，就做了另一番考慮，把樓層轉(zhuǎn)租給適合于做商務(wù)餐飲的企業(yè)。據(jù)了解，銳思特南浦店的一樓物業(yè)租給了一個知名茶餐廳，而二樓物業(yè)將成為一個印度風(fēng)味的餐廳�！芭c商務(wù)型的餐廳結(jié)合，不僅給住店的客人帶來方便，而且也會增加我們的人氣，”張凱表示。

　　張凱稱，南浦店的模式若嘗試成功，將會復(fù)制到有條件的新開門店，但銳思特不會涉足餐飲領(lǐng)域�！安宛^不是我們的特長，涉及會牽扯到酒店經(jīng)營的精力。”

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，市區(qū)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店已較多，品牌經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)更多走向溫州的各縣市，畢竟像瑞安、樂清等地均有較多企業(yè)，而當(dāng)?shù)剡m合于商務(wù)人士入住的酒店尚較少。對此，各經(jīng)濟(jì)型酒店品牌“心有靈犀”，像格林豪泰、銳思特、速8等經(jīng)濟(jì)型酒店品牌均已有所行動，還計劃將更多精力花費(fèi)在縣市這一塊市場上。但是，有業(yè)內(nèi)人士透露，畢竟縣市一級市場，需要各經(jīng)濟(jì)型酒店品牌對市場有更多的了解，如果了解不透，市場也有可能會不太理想。某品牌經(jīng)濟(jì)型酒店平陽縣的一家門店入住率僅70%左右，是其所有門店中最不理想的。

　　“目前在溫州市區(qū)適合于經(jīng)濟(jì)型酒店的物業(yè)已經(jīng)非常少，”多位接受采訪的酒店方面人士均如此表示。

　　像新丁香控股集團(tuán)在獲取連鎖酒店錦江之星的溫州經(jīng)營權(quán)后，迅速發(fā)展了3家門店，并在學(xué)到錦江之星的運(yùn)營模式后自創(chuàng)了酒店連鎖品牌99旅館，在市區(qū)開出2家門店。而作為溫州最早本土經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌的銳思特，自三年前在新城開出第一家門店以來，已在市區(qū)布局10家門店，其中4家均在溫州中小酒店最集中的黎明西路上。

　　“由于市區(qū)物業(yè)比較難找，除了直營外，我們開始更多采取合作、加盟等方式發(fā)展門店，”張凱透露。此前，該經(jīng)濟(jì)型酒店品牌所有24家門店中，僅有一家加盟門店及少量的合作門店。而99旅館，開了兩家直營門店后，將加盟、合作作為其發(fā)展的重點(diǎn)，像其位于溫州火車站附近的第3家門店，就是一家加盟店。

　　據(jù)溫州市飯店與餐飲行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，溫州市三區(qū)有580多家賓館與酒店，其中100間客房以下的賓館與酒店有200多家，而五六十間客房的賓館與酒店也有100來家。這些賓館與酒店有七八成分布在鹿城區(qū)，像黎明西路就有四五十家中小旅館。記者從多家品牌經(jīng)濟(jì)型酒店處了解到，他們的客房數(shù)量也與目前溫州市區(qū)大部分的中小賓館與酒店不分上下。“我們開店的規(guī)模，房間數(shù)一般都在100個以下，八九十個房間為主流，”張凱透露。不過，大部分品牌經(jīng)濟(jì)型酒店，由于物業(yè)的稀缺，不得不降低開店規(guī)模，有時六七十個房間也會考慮。

　　“普通中小賓館與酒店的入住率大部分在60%以下，而品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率在60%以上，”溫州市飯店與餐飲行業(yè)協(xié)會秘書長林崇海估計。據(jù)了解，像銳思特的入住率保持在80%～90%，而99旅館表現(xiàn)得還要更好一些，其提供的一份數(shù)據(jù)顯示，99旅館五馬店今年前5個月的入住率均在100%以上，而望江路店保持在90%上下。“火車站店，是有投資人拿到轉(zhuǎn)手的旅館物業(yè)后，加盟我們品牌的，”99旅館管理股份有限公司拓展部總經(jīng)理瞿旭東表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，60%以下的入住率，只能讓中小賓館與酒店保持微利。因此，品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的高入住率成為中小賓館與酒店加入品牌酒店的誘惑�！拔覀儫o法與品牌經(jīng)濟(jì)型酒店競爭，如有可能，我也會加入到連鎖行列，”溫州月樂商務(wù)賓館老板祁州坦言。

　　不過，不少中小賓館與酒店的有意加入者，要價不低，“中僑賓館的報價，就是看準(zhǔn)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店在市區(qū)爭奪資源的勢頭，”一品牌經(jīng)濟(jì)型酒店人士透露。對于祁州來說，近期不會打算加入到連鎖行列，因為他的賓館開業(yè)才兩年左右，設(shè)備還比較新，入住率尚高，有70%～80%。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店還能火多久？

　　盡管有關(guān)人士為溫州經(jīng)濟(jì)型酒店日趨飽和表示擔(dān)憂，但據(jù)記者??特別是一些連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店平時的入住率在70%以上，到了周末，入住率還會在此基礎(chǔ)上增加10%。

　　三年前，銳思特汽車連鎖旅店在溫嶄露頭角，之后溫州經(jīng)濟(jì)型酒店便如雨后春筍般不斷冒出。據(jù)稱在國外成熟市場，經(jīng)濟(jì)型酒店與傳統(tǒng)酒店比例在8∶2，據(jù)此推算，溫州經(jīng)濟(jì)型酒店成長空間的潛力巨大，難怪眼下眾多連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店“圈地大戲”仍如火如荼。

　　不過細(xì)看這場新圈地運(yùn)動并非簡單購置物業(yè)，因為溫州中心城區(qū)再難找到滿意地塊，眼下各大連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店多是通過并購、合作、加盟等方式進(jìn)行整合，“聯(lián)合”成為經(jīng)濟(jì)型酒店一個新突破口。

　　經(jīng)過幾年的迅猛發(fā)展，行業(yè)領(lǐng)頭羊們意識到，只有通過規(guī)模效應(yīng)，加強(qiáng)有影響力的品牌，才能取得長遠(yuǎn)競爭力。經(jīng)濟(jì)型酒店朝品牌化、連鎖化、規(guī)�；�發(fā)展已是大勢所趨。

　　也因此，還有了眾多經(jīng)濟(jì)型酒店營銷模式上的創(chuàng)新，合作方式上的創(chuàng)新，以及，思考向周邊縣市挺進(jìn)……很顯然，隨著投資者紛紛介入，若干年后，市場競爭必趨白熱化，若不懂得選址、資本控制，沒有酒店管理以及品牌化連鎖經(jīng)營等方面的專業(yè)能力，是很難立足的。

　　溫州經(jīng)濟(jì)型酒店已逐漸走向成熟，“商機(jī)”還在不斷延伸之中，“發(fā)展”仍是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的前進(jìn)方向，讓我們拭目以待！