開(kāi)元旅業(yè)董事總經(jīng)理陳妙林更愿意相信這是一種商業(yè)模式的改變。他將其歸納為酒店與房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)。這家浙江企業(yè)，最早以酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)。1999年，在渴望取得杭州蕭山開(kāi)發(fā)區(qū)120畝的土地時(shí)，陳妙林發(fā)現(xiàn)，同一塊土地，如果以開(kāi)發(fā)住宅的名義取得，成本可能是1畝100萬(wàn)元，但如果以蓋五星級(jí)酒店的名義，則可以將成本降至1畝38萬(wàn)元。倘若將其中40畝用于酒店開(kāi)發(fā)，另外80畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，開(kāi)元旅業(yè)從中取得的收益將會(huì)更大。

　　類似的好處還有很多。曹念國(guó)說(shuō)，酒店是最好的貸款工具。星級(jí)越高的酒店，加上品牌知名度越高的酒店管理品牌，是最受銀行歡迎的抵押物—這些能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)最高的融資額。此外，投資酒店雖然毛利潤(rùn)只有30%到40%，但是酒店的現(xiàn)金流是寫字樓、高檔公寓的4倍左右。

　　盡管游戲規(guī)則就此改變，但沒(méi)有一個(gè)人或是實(shí)體愿意去糾正它。這是因?yàn)椋�游戲中的每一方都在獲利。

　　那些在歐美擴(kuò)張緩慢的酒店管理集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)一年內(nèi)新開(kāi)二十幾家酒店并不是天方夜譚。不僅如此，它們?cè)谥袊?guó)的行情逐漸走高。在歐美，投資者與酒店管理公司是簡(jiǎn)單的聘用關(guān)系—投資者蓋好酒店，聘用管理公司過(guò)來(lái)管理，決策權(quán)完全掌握在投資者手中。但在中國(guó)，幾乎每一家酒店管理集團(tuán)背后都有一連串的開(kāi)發(fā)商名單在排隊(duì)等待簽約。主動(dòng)權(quán)在握的酒店管理公司也毫不客氣地開(kāi)出種種苛刻條件。

　　比如，酒店管理集團(tuán)通知業(yè)主，他們有“百分之百掌握賬本的權(quán)利”，有權(quán)支配酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流去向。曹念國(guó)說(shuō)，他見(jiàn)過(guò)的最厚的管理合同有250多頁(yè)，但目前為止，關(guān)于財(cái)權(quán)的規(guī)定，是所有合同談判中不可退讓的一點(diǎn)。這幾乎決定談判耗時(shí)長(zhǎng)短—曹念國(guó)說(shuō)，他曾經(jīng)花費(fèi)三天談下兩個(gè)項(xiàng)目，也曾花費(fèi)9個(gè)月未就財(cái)權(quán)問(wèn)題達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

　　中國(guó)開(kāi)發(fā)商的熱情，讓酒店管理集團(tuán)重新審視自己的發(fā)展計(jì)劃。亞洲豪華旅游博覽會(huì)創(chuàng)辦人Serge Dive認(rèn)為，正是由于近年來(lái)亞太區(qū)豪華酒店業(yè)迎來(lái)迅速的發(fā)展，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全球業(yè)內(nèi)的平均發(fā)展速度，多間頂尖的酒店?duì)I運(yùn)商都認(rèn)為亞太區(qū)是投資穩(wěn)健的地區(qū)選擇。

　　2005年，73家洲際酒店、16家希爾頓英國(guó)酒店、46家萬(wàn)豪酒店、128家雅高酒店在歐美等市場(chǎng)被出售。這些資金隨后大多數(shù)被用于中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張。僅2006年2月的某一周，洲際便在中國(guó)新簽10家酒店。希爾頓、萬(wàn)豪、雅高等公司，都對(duì)自己的中國(guó)區(qū)域負(fù)責(zé)人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長(zhǎng)50%到200%的要求。同年，尊雅集團(tuán)制定了一系列快速發(fā)展計(jì)劃，其中重要的一條就是，到2012年，將把旗下全球的酒店數(shù)量增至60家，其中亞太地區(qū)會(huì)有12到14家。就在傳出轉(zhuǎn)手消息的幾個(gè)月前，陸達(dá)維還曾雄心勃勃地表示，尊雅集團(tuán)在中國(guó)目前考慮和已經(jīng)洽談的候選城市包括北京、廣州、深圳、澳門等。

　　他說(shuō)：“我們不但希望能夠吸引到成熟市場(chǎng)如香港、新加坡等地的酒店客戶，更希望順利打開(kāi)本地市場(chǎng)�！�

　　就在越來(lái)越多跡象表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已在走下坡路之時(shí)，這些擴(kuò)張中的企業(yè)仍在高唱美好前景。比如，在很>>多酒店集團(tuán)裁員、削減培訓(xùn)費(fèi)用的2008年10月，洲際仍然簽約了50個(gè)酒店項(xiàng)目，幾乎每天新簽約兩個(gè)項(xiàng)目。2008年12月，希爾頓又簽下了華爾道夫酒店項(xiàng)目。該項(xiàng)目將改建外灘1號(hào)、2號(hào)，亦即原上�？倳�(huì)—20世紀(jì)聲名狼藉的紳士俱樂(lè)部。看上去康萊德的轉(zhuǎn)手并沒(méi)有影響希爾頓的樂(lè)觀心情。

　　現(xiàn)在，這些企業(yè)正在領(lǐng)教市場(chǎng)的嚴(yán)酷。預(yù)見(jiàn)到過(guò)冬的需要，洲際酒店集團(tuán)正在測(cè)試一個(gè)被稱作“綠色節(jié)能”的新型網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以幫助管理層更加有效地管理能耗。初期測(cè)試結(jié)果表明使用該系統(tǒng)最多可節(jié)能25%。據(jù)估計(jì)，如果集團(tuán)旗下4000多家酒店都使用該系統(tǒng)，可為酒店業(yè)主節(jié)省高達(dá)兩億美元的資金。不僅如此，今年2月，洲際還更換了大中華區(qū)執(zhí)行總裁以及一位高級(jí)副總裁。其中一項(xiàng)人事變動(dòng)的主角、洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)營(yíng)運(yùn)高級(jí)副總裁黃德利第一時(shí)間對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》確認(rèn)，眼下正試圖重新為自身定位，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，新上任的總裁便擅長(zhǎng)此道，“與我正好互補(bǔ)”。

　　喜達(dá)屋酒店集團(tuán)旗下的北京海淀永泰福朋喜來(lái)登酒店2008年8月剛開(kāi)業(yè)，酒店離中關(guān)村(4.38,0.00,0.00%)不遠(yuǎn)，但金融危機(jī)之下，IT業(yè)的大公司也紛紛縮減開(kāi)支，總經(jīng)理張磊要求銷售從那些大公司之外尋找機(jī)會(huì)。于是，政府、國(guó)家機(jī)關(guān)、醫(yī)院，甚至包括幼兒園、小學(xué)在內(nèi)的所有院校，這些過(guò)去高端酒店銷售人員很少踏入的地方，現(xiàn)在成了永泰福朋喜來(lái)登酒店銷售人員頻頻造訪的對(duì)象。

　　此外，永泰福朋喜來(lái)登酒店有很好的監(jiān)控系統(tǒng)，就不再需要很多人去巡視；員工要一專多能，保安也要幫忙提行李，前臺(tái)的工作人員也要拖地打掃衛(wèi)生，禮賓部晚上就可以兼做保安。

　　對(duì)于酒店業(yè)，這樣的變化并不夠�！皼](méi)有一個(gè)酒店經(jīng)理能強(qiáng)大到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的地步�！辈苣顕�(guó)認(rèn)為，這些酒店管理公司得逐漸習(xí)慣來(lái)自業(yè)主的壓力。

　　在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)走低的大背景下，一些開(kāi)發(fā)商懷疑當(dāng)時(shí)設(shè)定的盈利目標(biāo)可能難以實(shí)現(xiàn)。來(lái)自銀行的壓力以及銀行貸款發(fā)放的限制，也讓開(kāi)發(fā)商變得更加敏感。曹念國(guó)建議那些已開(kāi)工的酒店像浦西的香格里拉項(xiàng)目一樣適當(dāng)“捂盤”，等待一個(gè)更好的市場(chǎng)行情再開(kāi)業(yè)；那些有意進(jìn)入酒店業(yè)的投資者則可像希爾頓一樣租賃或改建一些舊有項(xiàng)目以節(jié)省成本；至于已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的酒店，除了在節(jié)流中繼續(xù)等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，他想不出更好的辦法。

　　隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐漸下滑，一些酒店管理集團(tuán)在談判中的主動(dòng)權(quán)也在逐漸喪失。

　　來(lái)自臺(tái)灣的華敏集團(tuán)準(zhǔn)備在上海南京西路開(kāi)出一家五星級(jí)的酒店。華敏集團(tuán)一度按照自己的名單尋找過(guò)管理公司—幾乎酒店地址周邊五公里內(nèi)未出現(xiàn)的酒店管理品牌都在這份名單上。但最終他們決定自己做�！案叨司频旯芾砑瘓F(tuán)并不代表著充足的客源。”華敏為該酒店配備的公司總經(jīng)理謝美慶說(shuō)。

　　那些習(xí)慣了住宅開(kāi)發(fā)模式的開(kāi)發(fā)商，在面對(duì)壓力時(shí)第一反應(yīng)仍然是變賣物業(yè)。

　　經(jīng)營(yíng)不到一年的雅高中國(guó)區(qū)首家精品酒店璞邸酒店，其業(yè)主上海南利置業(yè)有限公司正在出售100%的股權(quán)。包括康萊德在內(nèi)的新天地兩個(gè)超豪華酒店項(xiàng)目，也被開(kāi)發(fā)商禮興酒店有限公司同時(shí)易主。最有可能的接手方是另一家開(kāi)發(fā)商上海實(shí)業(yè)集團(tuán)。