幾乎每一家知名酒店管理集團(tuán)背后都有一長(zhǎng)串開(kāi)發(fā)商在排隊(duì)等待簽約——這樣的盛況以及一去不返了，高端酒店業(yè)的投資正在回歸理性。

　　文|CBN記者 蘭紅 龔鴻雁 杭曉琳 昝慧昉 陳銳

　　兩度傳出延緩開(kāi)業(yè)的消息后，位處上海新天地的康萊德酒店最終確認(rèn)將被轉(zhuǎn)手。

　　何琳說(shuō)，在聽(tīng)到第一次延緩開(kāi)業(yè)的消息時(shí)，她急得跳了起來(lái)，在第一時(shí)間給對(duì)方打了求證電話(huà)。但這一次，她已經(jīng)能平靜接受了。

　　康萊德是希爾頓集團(tuán)麾下奢華酒店品牌。按照2008年底開(kāi)業(yè)的計(jì)劃，康萊德提前4個(gè)月便開(kāi)始招兵買(mǎi)馬。從未有酒店從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、已經(jīng)失業(yè)在家半年的何琳便是在這次招聘中被康萊德錄取了。何琳曾經(jīng)相信美夢(mèng)成真，“那可是希爾頓啊，既專(zhuān)業(yè)又高端的希爾頓�！辈涣�，3周后，延緩開(kāi)業(yè)的消息傳來(lái)，對(duì)方在電話(huà)里安慰她，“再等一等”。此后，同樣的話(huà)又被復(fù)述了幾遍，直到酒店轉(zhuǎn)手的消息傳來(lái)。

　　和康萊德一起被轉(zhuǎn)手的還有朱美拉酒店—另一個(gè)位于新天地的超豪華酒店項(xiàng)目。從2008年7月開(kāi)始，該酒店便一直處于“開(kāi)業(yè)在即”的狀態(tài)中，直到最終傳來(lái)轉(zhuǎn)手的消息。

　　“朱美拉”只是民間的說(shuō)法，這兩幢外立面以中國(guó)古代窗欞作為設(shè)計(jì)靈感的建筑有一個(gè)官方名字：尊雅漢唐新天地。它是尊雅集團(tuán)中國(guó)業(yè)務(wù)的籌備人陸達(dá)維的得意之作。在決定進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，尊雅曾與多家業(yè)主談判，最后選擇了與上海禮興酒店有限公司合作。后者是瑞安集團(tuán)與上海酒店投資發(fā)展有限公司合資成立的公司，漢唐新天地的兩幢建筑的承建方正是瑞安集團(tuán)。

　　尊雅集團(tuán)因其全球最奢侈酒店—阿拉伯塔酒店(Burj Al Arab，即帆船酒店)聞名于世。除了帆船的外觀之外，尊雅漢唐新天地幾乎移植了“帆船酒店”的所有奢侈元素：尊雅漢唐新天地共設(shè)有309套客房，客房中套房和別墅占到了房間總數(shù)的15%；別墅從第4層的位置開(kāi)始，落地的水晶禮堂和人造瀑布也設(shè)在此處在這里，一切奢侈的夢(mèng)想皆有可能，絕不對(duì)客人說(shuō)NO。

　　“作為全上海最貴的酒店，它會(huì)名副其實(shí)�！碑�(dāng)時(shí)，陸達(dá)維對(duì)此的預(yù)計(jì)是，相比四季酒店和波特曼麗嘉酒店，尊雅漢唐新天地的房?jī)r(jià)將至少高出15%至20%。

　　在等待康萊德開(kāi)業(yè)的過(guò)程中，何琳一直在嘗試著去別的酒店應(yīng)聘。結(jié)果，那些酒店不是陷入困境就是停工歇業(yè)。

　　全球高端酒店現(xiàn)在都不好過(guò)，萬(wàn)豪酒店虧損1000萬(wàn)美元；雅高的凈利潤(rùn)銳減了34.9%；一些新開(kāi)業(yè)的高端酒店更是經(jīng)營(yíng)慘淡。“523間客房，一天入住的僅有19間�！比A美酒店顧問(wèn)有限公司首席管理專(zhuān)家趙煥焱說(shuō)。

　　上海旅游事業(yè)委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，入住率的下跌是從2008年8月開(kāi)始的，單月入境旅游者人數(shù)只有20萬(wàn)人次。受此影響，各大酒店的平均入住率下跌到54.6%，是20年來(lái)的最低。

　　兩個(gè)月來(lái)，不斷有業(yè)主到戴德梁行尋求幫助。酒店管理部董事曹念國(guó)試圖努力讓這些憤怒的業(yè)主冷靜下來(lái)—他們中的一些人擔(dān)心管理方的不作為會(huì)讓酒店陷入更深的困境�！半x婚”在他們看來(lái)是一個(gè)不得不做的選擇。就在2009年2月，上海延安路的龍之夢(mèng)麗晶大酒店和浦東新區(qū)的興榮豪廷大酒店傳出解約事件。出于資金鏈的考慮，兩家業(yè)主都提前結(jié)束了執(zhí)行不到半年的管理合約，而親自上陣管理酒店。

　　可他們又能怎樣？

　　毫無(wú)意外的，這一次，幾乎所有的酒店都在第一時(shí)間采取了降價(jià)措施。香格里拉“買(mǎi)二送一”地搞起促銷(xiāo)；雅高在全球的酒店客房推出優(yōu)惠價(jià)格，一些酒店甚至喊出半價(jià)銷(xiāo)售的口號(hào)。但很快它們發(fā)現(xiàn)成效甚微。麗思卡爾頓中國(guó)區(qū)副總裁、波特曼麗嘉總經(jīng)理博瑞恩沮喪地回憶道，11月便明顯感覺(jué)到客源減少，“大約少了30%到50%”。整個(gè)行業(yè)也大抵如此。2008年11月開(kāi)始，上海高端酒店的房?jī)r(jià)下跌20%到30%。與此同時(shí)，酒店的入住率不升反降。

　　在酒店高管們擅長(zhǎng)玩的杠桿游戲中，入住率向來(lái)是一個(gè)重要的指標(biāo)—為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，如果入住率接近80%，則意味著酒店必須調(diào)高房?jī)r(jià)，減少入住率，從而在減少損耗、縮減運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)提高每間可出租客房的收入；反之，如果入住率跌破60%，酒店則必須降價(jià)，以拉高入住率，從而提高整體收入。在市場(chǎng)環(huán)境不錯(cuò)時(shí)，這一策略運(yùn)轉(zhuǎn)有效。因?yàn)楫?dāng)時(shí)需求旺盛，大家都能保證利潤(rùn)率。

　　令事情變得更加復(fù)雜的是，為了既不承擔(dān)主動(dòng)錯(cuò)誤決策的后果，也不做經(jīng)營(yíng)虧損買(mǎi)單的冤大頭，一些酒店業(yè)主一會(huì)兒要過(guò)細(xì)地管理酒店，一會(huì)兒又放權(quán)，態(tài)度搖擺不定。而他們對(duì)酒店提出的一些指令和意見(jiàn)，有時(shí)甚至是相互矛盾的。

　　比如，酒店業(yè)主總是抱怨降價(jià)的幅度還不夠有力，“降100元不行就降200元，直到有人入住為止”。大多數(shù)的酒店都是業(yè)主借貸投資建設(shè)的。在還款壓力之下，他們不能容忍有房間空著，這意味著有錢(qián)也不賺。不過(guò)這種指令卻讓酒店管理方難以接受。一位酒店集團(tuán)管理高層說(shuō)，毫無(wú)限度地降價(jià)會(huì)催毀一切。他反問(wèn)道，業(yè)主有沒(méi)有想過(guò)，房?jī)r(jià)一旦跌破極限，酒店品牌走下神壇，此后還怎么再次走上去？

　　類(lèi)似的爭(zhēng)執(zhí)、疑問(wèn)頻繁出現(xiàn)，最終升級(jí)為類(lèi)似龍之夢(mèng)麗晶的黯然分手。仲量聯(lián)行酒店管理集團(tuán)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁吳嘉保稱(chēng)，原因很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，“雙方關(guān)注的賬本不同”。

　　大多數(shù)的業(yè)主與管理方采用聘用制的合作方式：業(yè)>>主出錢(qián)出物，管理方輸出管理。作為回報(bào)，管理方收取一定的管理費(fèi)用。它包括，占營(yíng)業(yè)總收入2%到3%的基本管理費(fèi)、占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額8%的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用，以及不菲的系統(tǒng)管理費(fèi)用—如果有客戶(hù)通過(guò)酒店管理集團(tuán)的訂房系統(tǒng)入住酒店，他們還將按次收取費(fèi)用。“加起來(lái)，管理方將收取營(yíng)業(yè)收入的4%，旱澇保收。”曹念國(guó)說(shuō)。

　　在高端酒店日子好過(guò)的時(shí)候，這筆支出幾乎可以忽略不計(jì)，但一旦酒店經(jīng)營(yíng)陷入困境，它便迅速成為爭(zhēng)端之一。

　　以一家普通五星級(jí)酒店計(jì)算，200到300間客房，投資約5億元左右，一個(gè)酒店一天運(yùn)營(yíng)成本18萬(wàn)元，按照現(xiàn)在50%的入住率和1000元/夜的房?jī)r(jià)保守估計(jì)，每天營(yíng)收15萬(wàn)元左右。這意味著一個(gè)月可能虧損90萬(wàn)元，而18萬(wàn)元管理費(fèi)用必須分文不少地支付給管理方。

　　入不敷出使得業(yè)主開(kāi)始對(duì)一切進(jìn)行反思，甚至酒店為客人提供的被子也成了反思對(duì)象。在翻看管理方提供的賬本時(shí)，一些業(yè)主開(kāi)始發(fā)問(wèn)，有沒(méi)有必要每個(gè)房間提供5套被子。

　　業(yè)主不斷施加的壓力已迫使酒店管理方考慮一系列并不情愿的選擇。他們同意增加餐飲部分，以提高酒店收入，在此之前，餐飲和住房部分的比例是4：6。不僅如此，他們還開(kāi)始考慮吸引旅游客，在一些旅游、出行網(wǎng)站上打房?jī)r(jià)優(yōu)惠廣告，雖然他們?nèi)匀粓?jiān)持說(shuō)只會(huì)考慮旅游客中的高端人群。

　　大家心情都不好，分歧自然會(huì)頻繁出現(xiàn)。通常，管理方只看酒店本身的運(yùn)營(yíng)賬本，他們擅長(zhǎng)從每天的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中尋找突破點(diǎn)。但業(yè)主在這本賬本之外還要再算一筆賬—他們還需要平衡酒店當(dāng)初的建設(shè)成本、融資成本與酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。分歧由此產(chǎn)生。

　　這或許還不是根本原因。在歐美，酒店投資者與他們聘任的管理方至少有一點(diǎn)訴求是相同的：他們渴望從酒店經(jīng)營(yíng)的增值部分受益。但在中國(guó)，曹念國(guó)說(shuō)，自從開(kāi)發(fā)商1995年尤其2000年后開(kāi)始涌入酒店業(yè)，游戲便已經(jīng)變味。

　　凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)大中華區(qū)副總裁夏農(nóng)說(shuō)，一些中國(guó)業(yè)主并不在意酒店經(jīng)營(yíng)本身，更多時(shí)候，他們只是希望在一棟大樓貼上一個(gè)牌子，告訴大家這里有一家高端酒店。僅此而已。

　　曹念國(guó)將貼牌舉動(dòng)視作某種游戲資格的獲得。在這場(chǎng)游戲中，投資者通常以拿地開(kāi)始—以蓋酒店的名義低價(jià)取得土地，開(kāi)造酒店，尋找合適的酒店品牌，然后推高同一塊地皮上建造的住宅、寫(xiě)字樓甚至商場(chǎng)價(jià)格。

　　開(kāi)元旅業(yè)董事總經(jīng)理陳妙林更愿意相信這是一種商業(yè)模式的改變。他將其歸納為酒店與房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)。這家浙江企業(yè)，最早以酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)。1999年，在渴望取得杭州蕭山開(kāi)發(fā)區(qū)120畝的土地時(shí)，陳妙林發(fā)現(xiàn)，同一塊土地，如果以開(kāi)發(fā)住宅的名義取得，成本可能是1畝100萬(wàn)元，但如果以蓋五星級(jí)酒店的名義，則可以將成本降至1畝38萬(wàn)元。倘若將其中40畝用于酒店開(kāi)發(fā)，另外80畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，開(kāi)元旅業(yè)從中取得的收益將會(huì)更大。

　　類(lèi)似的好處還有很多。曹念國(guó)說(shuō)，酒店是最好的貸款工具。星級(jí)越高的酒店，加上品牌知名度越高的酒店管理品牌，是最受銀行歡迎的抵押物—這些能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)最高的融資額。此外，投資酒店雖然毛利潤(rùn)只有30%到40%，但是酒店的現(xiàn)金流是寫(xiě)字樓、高檔公寓的4倍左右。

　　盡管游戲規(guī)則就此改變，但沒(méi)有一個(gè)人或是實(shí)體愿意去糾正它。這是因?yàn)椋�游戲中的每一方都在獲利。

　　那些在歐美擴(kuò)張緩慢的酒店管理集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)一年內(nèi)新開(kāi)二十幾家酒店并不是天方夜譚。不僅如此，它們?cè)谥袊?guó)的行情逐漸走高。在歐美，投資者與酒店管理公司是簡(jiǎn)單的聘用關(guān)系—投資者蓋好酒店，聘用管理公司過(guò)來(lái)管理，決策權(quán)完全掌握在投資者手中。但在中國(guó)，幾乎每一家酒店管理集團(tuán)背后都有一連串的開(kāi)發(fā)商名單在排隊(duì)等待簽約。主動(dòng)權(quán)在握的酒店管理公司也毫不客氣地開(kāi)出種種苛刻條件。

　　比如，酒店管理集團(tuán)通知業(yè)主，他們有“百分之百掌握賬本的權(quán)利”，有權(quán)支配酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流去向。曹念國(guó)說(shuō)，他見(jiàn)過(guò)的最厚的管理合同有250多頁(yè)，但目前為止，關(guān)于財(cái)權(quán)的規(guī)定，是所有合同談判中不可退讓的一點(diǎn)。這幾乎決定談判耗時(shí)長(zhǎng)短—曹念國(guó)說(shuō)，他曾經(jīng)花費(fèi)三天談下兩個(gè)項(xiàng)目，也曾花費(fèi)9個(gè)月未就財(cái)權(quán)問(wèn)題達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

　　中國(guó)開(kāi)發(fā)商的熱情，讓酒店管理集團(tuán)重新審視自己的發(fā)展計(jì)劃。亞洲豪華旅游博覽會(huì)創(chuàng)辦人Serge Dive認(rèn)為，正是由于近年來(lái)亞太區(qū)豪華酒店業(yè)迎來(lái)迅速的發(fā)展，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全球業(yè)內(nèi)的平均發(fā)展速度，多間頂尖的酒店?duì)I運(yùn)商都認(rèn)為亞太區(qū)是投資穩(wěn)健的地區(qū)選擇。

　　2005年，73家洲際酒店、16家希爾頓英國(guó)酒店、46家萬(wàn)豪酒店、128家雅高酒店在歐美等市場(chǎng)被出售。這些資金隨后大多數(shù)被用于中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張。僅2006年2月的某一周，洲際便在中國(guó)新簽10家酒店。希爾頓、萬(wàn)豪、雅高等公司，都對(duì)自己的中國(guó)區(qū)域負(fù)責(zé)人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長(zhǎng)50%到200%的要求。同年，尊雅集團(tuán)制定了一系列快速發(fā)展計(jì)劃，其中重要的一條就是，到2012年，將把旗下全球的酒店數(shù)量增至60家，其中亞太地區(qū)會(huì)有12到14家。就在傳出轉(zhuǎn)手消息的幾個(gè)月前，陸達(dá)維還曾雄心勃勃地表示，尊雅集團(tuán)在中國(guó)目前考慮和已經(jīng)洽談的候選城市包括北京、廣州、深圳、澳門(mén)等。

　　他說(shuō)：“我們不但希望能夠吸引到成熟市場(chǎng)如香港、新加坡等地的酒店客戶(hù)，更希望順利打開(kāi)本地市場(chǎng)。”

　　就在越來(lái)越多跡象表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已在走下坡路之時(shí)，這些擴(kuò)張中的企業(yè)仍在高唱美好前景。比如，在很>>多酒店集團(tuán)裁員、削減培訓(xùn)費(fèi)用的2008年10月，洲際仍然簽約了50個(gè)酒店項(xiàng)目，幾乎每天新簽約兩個(gè)項(xiàng)目。2008年12月，希爾頓又簽下了華爾道夫酒店項(xiàng)目。該項(xiàng)目將改建外灘1號(hào)、2號(hào)，亦即原上�？倳�(huì)—20世紀(jì)聲名狼藉的紳士俱樂(lè)部�？瓷先タ等R德的轉(zhuǎn)手并沒(méi)有影響希爾頓的樂(lè)觀心情。

　　現(xiàn)在，這些企業(yè)正在領(lǐng)教市場(chǎng)的嚴(yán)酷。預(yù)見(jiàn)到過(guò)冬的需要，洲際酒店集團(tuán)正在測(cè)試一個(gè)被稱(chēng)作“綠色節(jié)能”的新型網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以幫助管理層更加有效地管理能耗。初期測(cè)試結(jié)果表明使用該系統(tǒng)最多可節(jié)能25%。據(jù)估計(jì)，如果集團(tuán)旗下4000多家酒店都使用該系統(tǒng)，可為酒店業(yè)主節(jié)省高達(dá)兩億美元的資金。不僅如此，今年2月，洲際還更換了大中華區(qū)執(zhí)行總裁以及一位高級(jí)副總裁。其中一項(xiàng)人事變動(dòng)的主角、洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)營(yíng)運(yùn)高級(jí)副總裁黃德利第一時(shí)間對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》確認(rèn)，眼下正試圖重新為自身定位，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，新上任的總裁便擅長(zhǎng)此道，“與我正好互補(bǔ)”。

　　喜達(dá)屋酒店集團(tuán)旗下的北京海淀永泰福朋喜來(lái)登酒店2008年8月剛開(kāi)業(yè)，酒店離中關(guān)村(4.38,0.02,0.46%)不遠(yuǎn)，但金融危機(jī)之下，IT業(yè)的大公司也紛紛縮減開(kāi)支，總經(jīng)理張磊要求銷(xiāo)售從那些大公司之外尋找機(jī)會(huì)。于是，政府、國(guó)家機(jī)關(guān)、醫(yī)院，甚至包括幼兒園、小學(xué)在內(nèi)的所有院校，這些過(guò)去高端酒店銷(xiāo)售人員很少踏入的地方，現(xiàn)在成了永泰福朋喜來(lái)登酒店銷(xiāo)售人員頻頻造訪的對(duì)象。

　　此外，永泰福朋喜來(lái)登酒店有很好的監(jiān)控系統(tǒng)，就不再需要很多人去巡視；員工要一專(zhuān)多能，保安也要幫忙提行李，前臺(tái)的工作人員也要拖地打掃衛(wèi)生，禮賓部晚上就可以兼做保安。

　　對(duì)于酒店業(yè)，這樣的變化并不夠�！皼](méi)有一個(gè)酒店經(jīng)理能強(qiáng)大到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的地步�！辈苣顕�(guó)認(rèn)為，這些酒店管理公司得逐漸習(xí)慣來(lái)自業(yè)主的壓力。

　　在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)走低的大背景下，一些開(kāi)發(fā)商懷疑當(dāng)時(shí)設(shè)定的盈利目標(biāo)可能難以實(shí)現(xiàn)。來(lái)自銀行的壓力以及銀行貸款發(fā)放的限制，也讓開(kāi)發(fā)商變得更加敏感。曹念國(guó)建議那些已開(kāi)工的酒店像浦西的香格里拉項(xiàng)目一樣適當(dāng)“捂盤(pán)”，等待一個(gè)更好的市場(chǎng)行情再開(kāi)業(yè)；那些有意進(jìn)入酒店業(yè)的投資者則可像希爾頓一樣租賃或改建一些舊有項(xiàng)目以節(jié)省成本；至于已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的酒店，除了在節(jié)流中繼續(xù)等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，他想不出更好的辦法。

　　隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐漸下滑，一些酒店管理集團(tuán)在談判中的主動(dòng)權(quán)也在逐漸喪失。

　　來(lái)自臺(tái)灣的華敏集團(tuán)準(zhǔn)備在上海南京西路開(kāi)出一家五星級(jí)的酒店。華敏集團(tuán)一度按照自己的名單尋找過(guò)管理公司—幾乎酒店地址周邊五公里內(nèi)未出現(xiàn)的酒店管理品牌都在這份名單上。但最終他們決定自己做�！案叨司频旯芾砑瘓F(tuán)并不代表著充足的客源�！比A敏為該酒店配備的公司總經(jīng)理謝美慶說(shuō)。

　　那些習(xí)慣了住宅開(kāi)發(fā)模式的開(kāi)發(fā)商，在面對(duì)壓力時(shí)第一反應(yīng)仍然是變賣(mài)物業(yè)。

　　經(jīng)營(yíng)不到一年的雅高中國(guó)區(qū)首家精品酒店璞邸酒店，其業(yè)主上海南利置業(yè)有限公司正在出售100%的股權(quán)。包括康萊德在內(nèi)的新天地兩個(gè)超豪華酒店項(xiàng)目，也被開(kāi)發(fā)商禮興酒店有限公司同時(shí)易主。最有可能的接手方是另一家開(kāi)發(fā)商上海實(shí)業(yè)集團(tuán)。

　　交易結(jié)果遲遲未予公布。一位知情人士把轉(zhuǎn)手消息比作懸在朱美拉之上的達(dá)摩克里斯之劍。據(jù)悉，朱美拉已經(jīng)開(kāi)始解散部分前期籌辦人員，以節(jié)省成本。這個(gè)籌辦團(tuán)隊(duì)中的大多數(shù)人是朱美拉從各大國(guó)際酒店集團(tuán)高薪挖來(lái)的。這讓何琳多少有一些慶幸。至少，她不需要像這些人一樣，為如何處理這短暫的工作經(jīng)歷犯難。

　　(應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中何琳為化名。)