席卷全球的金融海嘯給國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)帶來(lái)了雙重壓力。一是市場(chǎng)供應(yīng)量的大量存在，二是客流需求量的收縮;在經(jīng)營(yíng)上將帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

　　酒店業(yè)如何抵抗金融危機(jī)

　　面對(duì)不利的環(huán)境，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？酒店業(yè)無(wú)法單獨(dú)去應(yīng)付這個(gè)問(wèn)題。首要的是，政府需要建立起消費(fèi)者的信心。近期出臺(tái)的多項(xiàng)有利政策應(yīng)該能幫助達(dá)到這個(gè)目的。

　　在政府政策穩(wěn)定消費(fèi)信心后，酒店業(yè)可以預(yù)期得到穩(wěn)定的客流供應(yīng)。不過(guò)，客源入住的結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化，這將對(duì)高端國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)內(nèi)業(yè)主自行管理的四、五星級(jí)酒店產(chǎn)生不同程度的壓力。原有的一部分有支付能力的國(guó)際商務(wù)旅客應(yīng)該會(huì)從高端國(guó)際品牌五星級(jí)酒店轉(zhuǎn)而選擇標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際五星或四星級(jí)酒店。新注入市場(chǎng)的四星級(jí)國(guó)際品牌酒店勢(shì)必瓜分國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的市場(chǎng)份額。而國(guó)內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)型酒店也會(huì)侵蝕國(guó)內(nèi)四星級(jí)酒店的市場(chǎng)份額。由此判斷，建設(shè)高端的奢侈品酒店將需要更成熟的考慮。

　　奢侈品酒店要生存，前提是要有穩(wěn)定的需求量。需求量從哪來(lái)？主要來(lái)源于高端的商戶(hù)客源。高端客戶(hù)的錢(qián)從那里來(lái)？進(jìn)行高產(chǎn)值的商業(yè)活動(dòng)。什么是高產(chǎn)值的商業(yè)活動(dòng)？金融服務(wù)業(yè)。一個(gè)城市是否有高端酒店市場(chǎng)？必須根據(jù)它的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)判斷。因此，奢侈品酒店的所在地應(yīng)該在未來(lái)幾年里是停留在像北京、上海、廣州和深圳這類(lèi)級(jí)別的城市。當(dāng)然，也不是說(shuō)這些城市就可以無(wú)限量地建造這類(lèi)高端的產(chǎn)品。因此，這里的關(guān)鍵詞一是地點(diǎn)，二是數(shù)量。

　　酒店開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)怎樣緊密結(jié)合

　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是需要持續(xù)的，這是個(gè)硬道理。在二、三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商也預(yù)示到不同類(lèi)型的地產(chǎn)項(xiàng)目能夠相互烘托，分擔(dān)單一產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。因此，綜合體項(xiàng)目會(huì)更具吸引力。綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)生往往也是為了滿(mǎn)足二、三線(xiàn)城市盡快達(dá)到“城市化”的目的。

　　因此看來(lái)，市場(chǎng)上還會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)部分的綜合體項(xiàng)目是一個(gè)趨勢(shì)。二、三線(xiàn)城市未來(lái)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)的前景是否樂(lè)觀，最重要的是取決于項(xiàng)目的策劃及顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的整體水平。策劃的主要目的是分析項(xiàng)目的定位及結(jié)構(gòu)。

　　比如如何考慮整體項(xiàng)目的定位，鎖定客戶(hù)目標(biāo)群體，又比如怎么來(lái)組合類(lèi)似酒店、酒店式服務(wù)公寓、辦公大樓、商業(yè)和公寓等的功能。

　　這類(lèi)策劃是很復(fù)雜的，需要充分考慮地點(diǎn)和市場(chǎng)的關(guān)系。同時(shí)，也需要提早清楚規(guī)劃要求下所允許構(gòu)筑的建筑體量。再比如說(shuō)，怎樣把一些好的公寓房型布局在需要有商業(yè)建筑外表的建筑物內(nèi)將是一種需要妥協(xié)、磨合的設(shè)計(jì)過(guò)程。最后，各個(gè)功能對(duì)綜合體交通出入口的要求、地下室停車(chē)場(chǎng)分區(qū)的要求、獨(dú)立后勤區(qū)、機(jī)電設(shè)備的要求都需要在策劃時(shí)作出充分的概念性論證。

　　酒店在綜合體項(xiàng)目中的未來(lái)地位

　　酒店開(kāi)發(fā)在與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的角色需要理智明確，必須緊密結(jié)合。酒店可能有好幾種情況下出現(xiàn)在一個(gè)綜合體的項(xiàng)目中。如：

　　(1)它可能是主角，是一個(gè)開(kāi)發(fā)商想建立的品牌，它不太計(jì)較投入，更重視品牌效應(yīng)。

　　(2)它可能是一個(gè)來(lái)提升、拉動(dòng)其他功能價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，因此，它也可能有充裕的預(yù)算。

　　(3)它可能是一個(gè)政府拍賣(mài)土地的前提條件，倘若位置不理想，開(kāi)發(fā)商將謹(jǐn)慎投入，并把重點(diǎn)放在其他功能上。

　　(4)開(kāi)發(fā)商可能不想持有，但項(xiàng)目又需要酒店，那樣的話(huà)，在過(guò)程中轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)很大，等等。這只是在綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店的一些典型情況�？傊�，開(kāi)發(fā)商在思考酒店設(shè)計(jì)時(shí)，需要注意提醒自己酒店的角色。因?yàn)�，不同的開(kāi)發(fā)目的會(huì)衍生不同的造價(jià)預(yù)算。

　　設(shè)計(jì)是另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，怎樣能用創(chuàng)意來(lái)滿(mǎn)足“城市化”形象的要求及滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的要求，將成為設(shè)計(jì)者的挑戰(zhàn)。假設(shè)綜合體項(xiàng)目的酒店是主角,那么在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意酒店的功能完整性及獨(dú)立性。酒店管理公司將嚴(yán)格要求酒店需要跟其他功能隔開(kāi)，并控制銜接點(diǎn)的量跟面，以方便保安管理。

　　另一個(gè)重要因素是垂直交通的安排。同樣的，倘若是綜合塔樓，酒店管理公司也會(huì)明確要求酒店豎向交通的獨(dú)立性。綜合體項(xiàng)目的成功要訣在于各個(gè)交通流線(xiàn)的合理性、順暢性。我們常常認(rèn)為一位醫(yī)生要給病人治病,他首先必須知道一個(gè)健康的人應(yīng)該是怎么樣的。設(shè)計(jì)酒店，尤其是含酒店項(xiàng)目的綜合體也是如此,設(shè)計(jì)者首先要知道一個(gè)能順暢運(yùn)營(yíng)的酒店是怎樣的,才能正確的、負(fù)責(zé)任地進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)酒店的關(guān)鍵在于其內(nèi)部的功能要合理,交通流線(xiàn)要順暢,就如健康的人重要并不是外表,而是內(nèi)臟的功能及各動(dòng)脈的順暢。

　　跟幾年前相比，市場(chǎng)復(fù)雜了許多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也增加了許多，設(shè)計(jì)的創(chuàng)意也隨著科技、材料、法規(guī)日新月異。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的了解也大有提升，再者，開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)性也隨著競(jìng)爭(zhēng)在不斷提升。因此，要求會(huì)越來(lái)越具體，越來(lái)越高。我們認(rèn)為今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，會(huì)更重視策劃和設(shè)計(jì)。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)明顯放緩的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，唯有好的項(xiàng)目能笑到最后。我們可以預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)商、策劃公司和設(shè)計(jì)師在前期需要多次的進(jìn)行集思廣益的充分討論，對(duì)綜合體項(xiàng)目的功能比例進(jìn)行磨合。因?yàn)�，常常策劃得出�?lái)并不見(jiàn)得設(shè)計(jì)能落實(shí)，能落實(shí)的設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)得會(huì)中意。