據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中�？跐q幅達(dá)16.7%，居全國首位。

　　不僅�？谌绱�，從整個(gè)海南省的情況來看，無論投資規(guī)模、開工面積、銷售價(jià)格，還是房地產(chǎn)在財(cái)稅收入中所占的比重，房地產(chǎn)業(yè)無一例外地表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。對(duì)此，海南省建設(shè)廳及業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，海南生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，吸引了越來越多的旅游地產(chǎn)投資者及內(nèi)地消費(fèi)需求，但是大量低端地產(chǎn)將對(duì)海南長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)成負(fù)擔(dān)。今后，海南房地產(chǎn)政策和發(fā)展方向?qū)⒅攸c(diǎn)放在高端旅游房地產(chǎn)。

　　75%的房子被島外客戶買走

　　旅游房地產(chǎn)投資快速增長成為拉動(dòng)海南固定資產(chǎn)投資的重要力量。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資總額283.80億元，比上年同期增長47.8%。在三亞、陵水、瓊海、文昌、保亭、五指山、定安、澄邁等市縣旅游房地產(chǎn)明顯加速的帶動(dòng)下，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資83.68億元，同比增長70.7%。

　　海南省商品房銷售價(jià)格持續(xù)攀升，綜合售價(jià)達(dá)到每平方米5565元，增長25.03%。在此背景下，海南的房地產(chǎn)銷售并沒有出現(xiàn)“有價(jià)無市”的狀況。上半年海南商品房銷售面積增長快于竣工面積，商品房銷售面積為178.33萬平方米，增長69.2%；竣工面積104.49萬平方米，增長62.7%。

　　海南省建設(shè)廳廳長李建飛說，出現(xiàn)這一格局的最主要原因是海南房地產(chǎn)的消費(fèi)市場在島外�！昂Ｄ蠉u75%的房子被島外客戶買走。”海南優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，越來越受到島外購房者的青睞。無論在�？凇⑷齺�，還是位于海南島中部的五指山市，新開發(fā)樓盤的主要購買人群都是島外人士。

　　海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007年�？谑械膷u外購房者比例為54.86%，三亞市為85.8%，三亞海景一線房產(chǎn)的外銷比例則高達(dá)93%以上；今年上半年，三亞銷售商品房7763套、面積達(dá)69.11萬平方米，比去年同期增長18%，其中有6909套為外地人購買，占銷售量近九成。

　　據(jù)預(yù)測，下半年，海南房地產(chǎn)市場由于價(jià)格起點(diǎn)低，市場需求潛力大，投資增長依然會(huì)比較強(qiáng)勁。

　　低價(jià)房埋下發(fā)展隱患

　　島外消費(fèi)者鐘情海南，除了環(huán)境的吸引力外，一個(gè)很重要的原因是“價(jià)格起點(diǎn)低”。與內(nèi)地不少大城市相比，除三亞外，海南沿海市縣新開發(fā)的不少樓盤總體價(jià)位仍然偏低。

　　據(jù)調(diào)查，瓊海、文昌、儋州、萬寧、陵水、保亭、五指山、澄邁、定安等市縣從去年開始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，除了海邊一線海景別墅外，大多數(shù)商品房的銷售價(jià)格在1500至2800元/平方米，只有瓊海市個(gè)別樓盤達(dá)到3000多元。

　　專家分析，島外購房者可分為四類。一是內(nèi)陸城市舊城改造拆遷群體，部分人擬在海南安度晚年；二是移居海南就業(yè)的年輕人；三是一些購房者在海南購置第二居住地或者養(yǎng)老之所；四是投資型，看好海南房產(chǎn)的升值潛力。

　　在五指山市“水岸別墅”小區(qū)，一位從黑龍江來的老人告訴記者，來這里買房的大多數(shù)是東北人和北京人，多數(shù)是為了養(yǎng)老。2006年他買房時(shí)，房價(jià)才1080元/平方米，現(xiàn)在漲到2280元/平方米。

　　大量購買低端房產(chǎn)的島外消費(fèi)者進(jìn)入海南，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)短期繁榮的同時(shí)，卻留下許多的隱患：

　　加大了環(huán)境資源的承載負(fù)擔(dān)。五指山市地處海南生態(tài)核心區(qū)，是國家重點(diǎn)扶貧農(nóng)業(yè)市。記者看到，在沒有產(chǎn)業(yè)集群支撐、沒有污水處理廠可供排污、缺少醫(yī)療保障的情況下，大面積開發(fā)養(yǎng)老型房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境承載力令人擔(dān)憂。

　　大量低端住房產(chǎn)品涌現(xiàn)使土地被賤賣。為滿足島外購房需求，建設(shè)大量低端房產(chǎn)，會(huì)使很多土地的價(jià)值得不到應(yīng)有的體現(xiàn)。土地價(jià)格便宜，必然是政府所得到的級(jí)差地租及以價(jià)格為基數(shù)的各項(xiàng)稅收減少，導(dǎo)致城市發(fā)展后勁不足。

　　總體來看，過多低端房產(chǎn)的建設(shè)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)成負(fù)擔(dān)。海南省政協(xié)委員周敬民指出，養(yǎng)老型購房者加大了當(dāng)?shù)鼐用竦睦淆g化比重，占用了當(dāng)?shù)氐慕煌�、醫(yī)療、文化娛樂等公共資源，擠占了當(dāng)?shù)匕傩盏睦�益，影響到�?dāng)?shù)毓�共服�?wù)水平，增大了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)成本。

　　高端房地產(chǎn)利于持續(xù)發(fā)展

　　海南本身的條件適宜發(fā)展高端市場。國務(wù)院已同意海南建設(shè)“國際旅游島”，海南未來的定位將是一個(gè)國際知名的度假勝地。目前國際知名的熱帶濱海旅游度假城市和度假區(qū)，住宅無不以少而精的高端、高價(jià)定位。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)上看，海南房地產(chǎn)業(yè)必須建立在生產(chǎn)服務(wù)的基礎(chǔ)上。生產(chǎn)服務(wù)類房地產(chǎn)和消費(fèi)類房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)率有著本質(zhì)差異。以三亞市為例，生產(chǎn)類房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的貢獻(xiàn)率是：某五星級(jí)酒店，人均占用的住房是10平方米，年人均生產(chǎn)GDP是50萬元，交納的稅費(fèi)是5.2萬元；而消費(fèi)類房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率是：某移居類的小區(qū)，人均住房是40平方米，年人均消費(fèi)不足1萬元，交納的稅費(fèi)是600元，而每年所消費(fèi)的公共產(chǎn)品是四五千元，形成的公共財(cái)政負(fù)擔(dān)是3400至4400元/年。如果是生產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，其發(fā)展是健康的、持續(xù)的；如果是移居消費(fèi)類帶動(dòng)，將是曇花一現(xiàn)。

　　發(fā)展高端房地產(chǎn)對(duì)島外高收入階層有較大的吸引力。雖然購買者數(shù)量下降，但占用自然資源和公共產(chǎn)品也會(huì)相對(duì)較少，而消費(fèi)強(qiáng)度會(huì)很大。另外，高端商品房對(duì)城市的景觀起到較大的正面影響，可大大提高城市的檔次，有利于提高海南省的人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)知識(shí)的輻射作用，帶來較多的商業(yè)信息和商業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　發(fā)展高端商品房還有利于增加政府財(cái)政收入，增強(qiáng)政府解決低收入階層住房問題的財(cái)政能力，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富合理分配。高端房地產(chǎn)可大大增加土地收益和房地產(chǎn)交易稅收，政府可以從高端商品房、高收入消費(fèi)者獲得高額收益，再用這些收益作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)資金，反哺本地低收入群體，增強(qiáng)社會(huì)保障。

　　但是，由于島內(nèi)普通居民購買力較低，如果完全以高端房地產(chǎn)為開發(fā)建設(shè)的主流，必然會(huì)影響島內(nèi)居民的購房需求。李建飛說，為促進(jìn)海南房地產(chǎn)和諧發(fā)展，必須實(shí)行“兩條腿走路”的發(fā)展模式：一方面提高門檻，以高品位房產(chǎn)吸引島外客源來海南消費(fèi)；另一方面大力實(shí)施廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”等政策，解決島內(nèi)普通居民的住房需求。