旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結(jié)底，還是土地開發(fā)的一個(gè)分支。

　　一、旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要素分析

　　從商業(yè)模式的角度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度地增加游客量、延長游客滯留時(shí)間、提高游客消費(fèi)水平。旅游業(yè)的視角，可以落實(shí)為四項(xiàng)專業(yè)技術(shù)：景觀評價(jià)與設(shè)計(jì)、游憩方式設(shè)計(jì)技術(shù)、情境設(shè)計(jì)技術(shù)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)技術(shù)。地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造成直接經(jīng)濟(jì)損失人類活動(dòng)空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透。

　　環(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在產(chǎn)品市場中賣點(diǎn)越來越重要。

　　二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型

　　景觀是旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)資源，在旅游業(yè)內(nèi)，景觀評價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)成為非常成熟的專業(yè)技術(shù)。其中，形成了對不同景觀詳細(xì)的資料系統(tǒng)及定性、定量評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)這為景觀設(shè)計(jì)提供了強(qiáng)有力的支持。

　　房地產(chǎn)中對主體建筑景觀的設(shè)計(jì)技術(shù)，已經(jīng)發(fā)展得十分完善，但對環(huán)境景觀的理念，長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)。

　　1、主題定位與房地產(chǎn)

　　旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位。比如宋城以宋文化為主題，借用清明上河圖；周莊以江南水鄉(xiāng)為靈魂，拓展游樂與環(huán)境；瑩華山以禪為主題，打造成直接經(jīng)濟(jì)損失天下第一禪山；三亞以天涯海角為主題，形成觀賞游樂休閑結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能與旅游項(xiàng)目功能不同，但從吸引力的塑造來看，主題定位及打造，具有提升附加價(jià)值的極大功效主題型房產(chǎn)將會(huì)越來越多。芙蓉古城、上海的八國小鎮(zhèn)等等，都是很好的使用了主題吸引力模式。鳥巢、帆船結(jié)構(gòu)的悉尼大歌院等非標(biāo)準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是建筑外觀與主題理念共鳴的杰作。

　　2、游憩定位與房地產(chǎn)

　　游憩方式，可以細(xì)化為觀賞方式、游覽方式、休憩方式、餐飲方式、住宿方式、娛樂方式、游樂方式、購物方式、運(yùn)動(dòng)方式、療養(yǎng)方式、學(xué)習(xí)方式、交流方式等多個(gè)方面。

　　游憩方式設(shè)計(jì)，則需要對游程時(shí)間與節(jié)奏安排、游賞娛樂內(nèi)容方式、吃住行舒適合理與娛樂化、情境設(shè)置、環(huán)境設(shè)置、體驗(yàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、生理節(jié)點(diǎn)與心理興奮點(diǎn)安排、社群互動(dòng)、購物內(nèi)容開發(fā)與購物方式設(shè)計(jì)等等進(jìn)行全面設(shè)計(jì)。

　　對于房產(chǎn)開發(fā)而言，進(jìn)出入的方便性、交通及交通工具的設(shè)置、多角度的觀賞設(shè)計(jì)、休閑時(shí)間的空間安排、休閑內(nèi)容與居住的互融、購物環(huán)境等等方面，與游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)可以互相通用。當(dāng)然，居室的設(shè)計(jì)的很多內(nèi)容，也要予以研究。情境設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂化設(shè)計(jì)等等，對于房地產(chǎn)開發(fā)，都有實(shí)際的借鑒價(jià)值。

　　對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，游憩方式具有特別大的借鑒意義。我們可以把商場看成為一個(gè)游憩場所�，F(xiàn)代商業(yè)越來越強(qiáng)的趨勢，即從簡單賣場向游憩型商業(yè)環(huán)境發(fā)展。

　　3、旅游住所

　　住所類旅游地產(chǎn)，主要是指作為第二居所或第三居所的住宅、產(chǎn)權(quán)酒店及分時(shí)度假酒店。其中，高爾夫別墅、濱水別墅、景區(qū)山裙別墅是最成功的類型。

　　產(chǎn)權(quán)酒店是目前法規(guī)不健全條件下，旅游地產(chǎn)最好的融資手段。產(chǎn)權(quán)酒店具有非常靈活的多樣性設(shè)計(jì)條件，可在近郊、遠(yuǎn)郊休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、溫泉、風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)等各類休閑度假結(jié)構(gòu)中運(yùn)用。

　　分時(shí)度假在我國尚處于開發(fā)初期，沒有形成銷售渠道與網(wǎng)絡(luò)，其成熟發(fā)展還需較長的時(shí)間