站在上海威海路四季酒店對面剛剛雄起的一幢豪華酒店內(nèi)，酒店投資方——上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁楊益華自信地宣布，這是中凱投資酒店業(yè)的第一步，并且毫不畏懼直面強(qiáng)大的四季酒店。

　　“我們請了美國豪生酒店來管理，相信依托專業(yè)優(yōu)勢，我們的酒店是具有競爭力的，而且相比較住宅投資，轉(zhuǎn)向酒店業(yè)會是房地產(chǎn)開發(fā)獲得更好收益的方向�！睏钜嫒A的觀點代表了近年來不少轉(zhuǎn)向酒店類投資的房地產(chǎn)商的思路。

　　然而，中國高端酒店的急速擴(kuò)張和金融風(fēng)暴引發(fā)的商旅驟減等因素，使得一幢幢豪華酒店成了“外強(qiáng)中干”的燒錢機(jī)器，一些酒店管理方被迫提前撤離，更有甚者，諸如新天地的朱美拉和康拉德酒店干脆暫停了工程，延后開業(yè)。一切似乎未如投資者想象中的那么美好。

　　入住率、房價雙降

　　一場波及全球的金融風(fēng)暴，給原本已經(jīng)壓力巨大的中國高端酒店業(yè)雪上加霜。國家旅游局稱，金融風(fēng)暴以來，入境游明顯下滑，同時，商旅客源也有不同程度的減少。

　　“我們五星級酒店主打的就是境外客源，尤其是商旅客人，現(xiàn)在我們的入住率還是下滑了50%之多，簡直是前所未有。”一家外資品牌五星級酒店內(nèi)部人員透露。

　　上述從業(yè)者的感觸是目前高端酒店的整體縮影。根據(jù)上海市旅游局發(fā)布的信息，自2008年8月以來，上海酒店入住率出現(xiàn)了20年來首次下滑，入住率從原來的50%~60%直降到20%~30%，最低的甚至只有4%。其中，春節(jié)期間有些酒店房間空置率更超過70%。比如上海南京西路這一繁華地帶的波特曼麗嘉酒店，近期的入住率僅有50%~60%，較去年同期大降30%~40%，但是上述數(shù)字已經(jīng)被同業(yè)評價為“不錯的成績”了。

　　伴隨著入住率的急速下滑，一并而來的是高端酒店房價的“滑鐵盧”。

　　記者根據(jù)不完全市場調(diào)研獲悉，大多高端酒店都采取了增加特別服務(wù)和客房折扣的策略，客房打折幅度大多在半價左右，部分原價1000多元~2000元一夜的高星級酒店，近期甚至將價格降至300多元一夜。

　　“在入住率和房價雙降的情形下，令酒店業(yè)主方最為郁悶的就是，他們還得支付昂貴的成本�！壁w煥焱分析，高端酒店講究的就是豪華理念，所以硬件和能耗巨大，一家普通的五星級酒店，首先光是投資裝修，基本就得4億~5億元，每天開業(yè)正常的成本支出在30萬元左右，如今營收大幅縮水，開支卻并沒有減少，幾十天內(nèi)很“容易”就會虧損數(shù)百萬元，這讓原本以為可轉(zhuǎn)投酒店業(yè)“撈一把”的投資方備感胸悶。

　　“假如業(yè)主方現(xiàn)在出售酒店，根據(jù)當(dāng)前局勢來看，肯定賣不了好價錢，但若繼續(xù)經(jīng)營，則一定要頂住壓力，看誰的支持力更持久，熬過冬天，才能看見春天�！壁w煥焱說。

　　急速擴(kuò)張后的陣痛

　　近幾年，幾乎全球所有大型酒店集團(tuán)都進(jìn)入了中國市場，排隊等著掛牌五星級、四星級的酒店舉不勝舉。僅上海地區(qū)，就有包括萬豪、萬麗、洲際、皇冠假日、威斯汀、瑞吉、艾美等不下20多個外資高端酒店品牌。

　　有些甚至都是屬于同一個集團(tuán)的兄弟品牌，

　　比如喜達(dá)屋酒店集團(tuán)在華就有喜來登、瑞吉、威斯汀、艾美、福朋等眾多高端酒店品牌。為了減少“內(nèi)部競爭”，喜達(dá)屋甚至還特意針對中國市場做了內(nèi)部品牌特色定位調(diào)整，足見高星級酒店在中國市場擴(kuò)張之迅猛。

　　正是因為這種迅猛，使得越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將酒店視作是規(guī)避政策風(fēng)險、提升現(xiàn)金流的新投資方向。

　　然而，大多中國高端酒店與海外市場所不同的是管理方和業(yè)主方絕對分離。極少有半島、香格里拉等在華自行參與投資的酒店企業(yè)。作為掌錢的業(yè)主方和需要花錢的管理方，在酒店數(shù)量日益增多，競爭加劇的格局下，雙方矛盾凸顯。

　　“管理方往往認(rèn)為自己的品牌是優(yōu)質(zhì)的，這需要大量燒錢用于硬件和軟性人力投入，而業(yè)主方卻每天想著回報率，有些業(yè)主方甚至對于管理方管理得很嚴(yán)，事無巨細(xì)都要看著抓著，于是出現(xiàn)了近期龍之夢麗晶和興榮豪廷大酒店分別提前與酒店管理方卡爾森、豪生‘離婚’的一幕�！比A美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱分析，在國內(nèi)市場的業(yè)主方與管理方分離模式下，以前極少出現(xiàn)的“離婚”事件，近期居然頻繁發(fā)生。

　　“而在‘離婚’之后，業(yè)主究竟是再選擇一家新的專業(yè)酒店管理公司繼續(xù)合作，還是自行管理，成為一個大問題。假如選擇前者，則對于投資方而言，此前的矛盾可能循環(huán)上演，但是假如采取后者，按照目前競爭如此激烈的市場格局來看，并沒有專業(yè)酒店管理背景的房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的挑戰(zhàn)很大，尤其是這些投資者現(xiàn)在由于受到金融風(fēng)暴影響，或許正打算大筆回收資金，他們的壓力更大。”趙煥焱如是說。

　　記者采訪后獲悉，目前龍之夢麗晶和興榮豪廷大酒店采取的是業(yè)主方自行管理模式。而數(shù)月前剛剛更換了管理方的上海斯格威大酒店則是尋找法國雅高酒店集團(tuán)合作，在下月引入雅高麾下鉑爾曼品牌管理。

　　涉及目前業(yè)主自行管理的問題，興榮豪廷大酒店方面，避而不談。